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房地产融资管理有哪些?

来源:燕赵新闻网2020-09-08 10:59:10

  最近,住房建设部和中央银行在北京举行了一次关于重点房地产企业的研讨会,研究长期房地产机制的实施情况,形成了关键房地产企业资金监管和融资管理规则。

  高杠杆房地产企业快速扩张的时代即将结束。近日,住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房地产企业资本监管和融资管理制度。

  其中,房地产融资管理主要以三条红线为标准,具体如下:取消预收资产负债后净债务率大于70%,净债务率大于100%,现金短期债务率小于非融资的1倍,根据住房企业分红、橙、黄、绿红、橙、黄、绿三大类,然后实行差别化债务规模管理。

  “三条红线”和“四档管理”还没有真正落地,但已经上线,引起了业界的极大关注。在这方面,房企如何积极应对,积极控制风险,减少负债?

  融资收紧信号明显

  今年上半年,受流行病的影响,国内信贷环境明显放松,部分资金违反了房地产市场,部分城市商品房交易和土地市场热。

  许多研究机构的统计数据显示,从1月到8月,前100家住房企业的土地收购总量同比大幅增加;前50家房地产公司的土地收购量达到1.7万亿元,创历史新高;新增1000亿元以上住房企业23家;第二梯队的房企是征地最活跃的,许多房企的月平均征地量同比增长了一倍以上,呈现出明显的逆向扩张趋势。

  由于住宅企业热度自今年以来没有下降的原因,业界认为,上半年的流动性环境、整体融资环境有所改善,住宅企业的积极性也有所提高。

  7.24国务院房地产工作专题讨论会明确提出,应实施良好的房地产财务审慎管理制度,维持存量,控制增长,防止资金非法流入房地产市场;8.20住房建设部和中央银行关键房地产业务专题讨论会研究,形成了关键房地产企业资金监管和融资管理规则。除了心理预期的三条红线政策外,住房融资紧缩的迹象更加明显。

  作为回应,中国房地产研究院指标研究主任李建桥表示,三条红线为房地产企业的财务指标,旨在继续坚持住房非投机定位,通过控制产权负债增长,管理房地产业杠杆,建立安全的底线。与以往的政策不同,三条红线将实现对融资激进企业的控制,防止企业风险,推迟企业管理投资,间接引导土地市场逐步回归,促进房地产业健康发展。

  这三条红线中的三个指标是衡量企业债务结构、偿还债务能力的主要指标。 这三个指标相互表里相辅相成,综合反映了企业的债务状况和偿还债务能力。

  在业内人士看来,这不仅是监管的目标,而且是预期的指导,具有较明显的监管效果。在未来三条红线约束下,也会迫使一些住宅企业以商品销售为主攻方向,促进房地产企业向实体回报,降低杠杆率,增加市场供给,为住宅企业增加现金流量,促进长期发展,为消费者降低购房成本。

  多家房企积极表态

  近年来,杭州、宁波、南京、东莞等地的土地市场热点城市纷纷收紧新闻。从行业角度来看,以三条红线政策、官方着陆,将有效限制住房融资扩张速度,短期将导致土地市场冷却,长期土地市场将更加稳定,周期性波动减弱。

  李建桥认为,监管将限制房地产企业的生息债务增长率(高达15%),遏制房地产企业的无序扩张,促进房地产企业的杠杆稳定甚至降低杠杆率。从单个房地产企业的财务指标来看,根据其杠杆水平、偿付能力表现,给出相应的生息债务规模增长上限,可以加强行业的杠杆水平、房地产企业的财务稳定优势,改变行业的长期预期,更有利于平衡发展。

  许多房地产企业的管理层都公开表示了对房地产企业新的融资规定和“三条红线”的关注。在融创中国2020年半年报业绩发布会上,融创中国首席执行官王梦德在谈到监管机构为房企设定的融资“三条红线”时表示,“自去年以来,融创一直在降低杠杆率和调整负债。结构,降低融资成本,已经开始先于央行的要求。”

  该政策仍然是一个积极的政策,其主要方向是在保证稳定的前提下,稳定库存,控制增量,稳定降低杠杆率。这一政策不针对某一类型的企业,是针对行业中所有企业的,实施规则尚未公布,作为一项金融创新已经走到前沿。

  王说,到今年年底,净债务大幅下降,到年底达到120%,到2021年下降到100%以下。

  万科总裁朱运胜公开表示,全行业长期政策的基调和方向没有实质性变化,政策工具的结合是要继续维持家庭不发火定调,坚持稳定价格,稳定房价,稳定期望。万科连续11年的经营现金流量是积极的,相信自己的适应能力,万科将认真研究适应相关规定。

  此外,一些房地产上市公司已表示,监管部门提出了各项指标管理要求,将严格执行公司战略,贴近这些指标。

  房企需积极应对监管升级

  2020年上半年,住房融资规模呈现前后高趋势,年中资本增长接近正确,综合融资成本较低。

  根据中国研究院汇编的数据,上半年,房地产开发资金规模达到8.3万亿元,受疫情对宏观经济影响,同比略有下降1.9%。与去年同期7.2%的增幅相比,增速明显回落;仅一个月,3月份到位资金为13356亿元,同比下降7.6%。此后,每月到位资金逐步增加,当月到位资金20691亿元,同比增长13.2%,融资复苏趋势良好。

  虽然相关融资规定尚未正式登陆,但已上线,发出融资紧缩信号已成为行业共识。

  首先,必须坚持健全的财政政策,控制企业的杠杆水平。从三元红线的角度来看,监管部门高度重视企业的债务结构和偿付能力,住房企业应该控制自己的杠杆水平,保持足够的现金流量来偿还短期的利息债务。同时,住房企业应该做好财务安排,维持企业活动的稳定性。

  其次,提高资金管理的精度和资金使用的效率是必要的。在日益严格的融资环境下,资金的最佳使用已成为改善资金管理的一个重要方面。住宅企业应提高资金管理的精度,建立良好的资金管理体系,优化资金的使用,保证资金的有效运作。同时,住宅企业应不断提高资金周转速度,控制土地成本,提高资金使用的效率,并继续有效地进行管理。

  此外,还需要积极的融资创新、品牌建设和战略投资者。李说,目前,住房债务的监管主要集中在计息负债上,住房企业可以利用资产证券化等融资手段激活库存资产,以补充企业的现金流。一些大规模的需求住房企业应积极建立企业品牌,引进战略投资者,通过资源的利用实现跨越式发展。

[ 责编:金子 ]

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