楼市未来向左还是向右

“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，调控成为上半年楼市的关键词。中原地产研究中心统计数据显示，月单月，全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%。

4月是分水岭

如果将上半年单月的调控次数用折线表示，可以明显看出，楼市政策呈现在3月触底，月急速回升。中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年上半年楼市调控，以2019年4月19日中央政治局会议为分界线，重提“房住不炒”之后，房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。在此之前，乍现的小阳春不仅让房地产市场量价回暖，甚至出现新地王。

易居房地产研究院数据显示，今年4月，百城房价同比上涨14.5%，19城房价同比涨幅超20%，步入“房价过热”区间。

“稳房价”由此成为调控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的6城市提出预警，5月份又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城，随后多地房价调控加码。

得益于宽松周期、资金面改善以及市场回暖，房企拿地热情也高涨。中原地产数据显示，2019年前4月，累计28家房企拿地过百亿，2018年同期只有24家，2017年为18家;同时，高价地频现，土地市场过热，带动百城土地成交溢价率持续走高。Wind数据显示，2019年4月百城土地溢价率达到近一年来高点，为23.4%。

市场冷热不均

按照旭辉集团总裁林峰的理解，当前的楼市调控首先基于行业变化进行宏观政策微调，在总体可控的情况下，让每一个城市保持市场合理健康，有偏差时预警与约谈，但不是开药，由各个城市各自因城施策，不再是“一人生病，全家吃药”。

上半年，整体趋严的政策并未传导到所有城市，多地调控政策趋于“微松”，刺激楼市。

如2月份，阜阳市国土资源局土地出让公告显示新出让土地限价条款取消;3月份，东莞出台新规，二手房交易个人所得税可选择按差额20%或全额2%征收等。

针对房价有可能出现大跌的城市，尤其是三四五线及以下城市，各地出台稳房价的政策会更多，防止房价过快下跌。

不过，对于上半年热度较高的二线城市来说，降温始终是主基调，而其中的关键变量是人才政策。中原地产数据显示，上半年，全国接近百城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%，各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策，在一二线城市、三四线城市都有分布，对部分城市房地产市场有刺激影响。

西安是一个典型例证。从2017年人才新政实施，到2019年4月底，西安共迁入落户115.1万人，尽管土地供应量相应增加，但依然难以遏制西安的房价增长速度。国家统计局数据显示，上半年，西安房价同比增幅连续多月全国第一，其中，月份，西安房价环比增幅2%，同比涨幅达24.4%。

6月20日，西安发布了三年以来第六次调控新政，进一步收紧“限购”，严控落户炒房。

调控组合拳将延续

调查显示，上半年多地楼市调控涉及到住房公积金政策调整。

张大伟认为，公积金政策本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具。大部分城市都调整了公积金缴存基数，这有利于职工降低个税等支出，同时也可以增加使用公积金政策的可能性;很多城市还拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，上半年的政策调控不只针对房价单一维度，包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现，这一趋势也将在下半年延续。王营