二三线城市土地频流拍 “地产新格局”隐现

　　8月以来，各地土地拍卖市场频传流拍消息。

　　诸葛找房发布的数据显示，截至9月15日，11个热点城市在一个半月里出现了27宗土地流拍情况，平均流拍率达到10%。

　　补仓重地成流拍“重灾区”

　　在这场寒流中，曾被众多房企视为补仓重地的二线城市成为流拍重灾区。

　　数据显示，二线城市8月流拍率环比上涨1.98%。以武汉为例，今年4月，众多品牌房企涌入武汉，连两度流拍的“准地王”都被两大房企抢入囊中，仅4月23日和4月25日两天，武汉通过土地拍卖吸金就高达310亿元，超过2019年第一季度。但进入8月后，武汉仅成交两宗土地，平均溢价率为0，合计收金10.89亿元。9月3日，武汉挂牌出让5宗地块，总面积27.35万平方米、起拍总价48.95亿元。结果，当天两宗土地流拍，余下三宗揽金26亿元，仅达到预期收入的一半。同样的一幕也在浙江衢州、天津、成都、惠州、南京上演。

　　寒潮之下，热点二线城市也难逃底价成交命运。9月10日，杭州共11宗地块出让，其中，宗涉宅地块中，仅有余杭区的良渚北商住地块达到封顶价并竞自持，其余5宗涉宅地块仅有小幅溢价，5宗商业用地中，有3宗以底价成交；同日，武汉武昌滨江商务区挂牌出让两宗地块，起拍总价为116亿元，最终均由华夏幸福以底价摘得；月17日，长沙大王山片区北部一宗双限地块以22.88亿元底价成交。

　　对于目前热点城市出现的土地流拍现象，中国指数研究院常务副院长黄瑜认为有以下原因：由于融资收紧和偿债高峰来临，房企对高总价和高溢价地块，以及城市去化速度一般的城市和地段，较之前更加审慎；地块竞拍条件多，对企业盈利和去化均提出挑战，操盘难度提高；部分由于政策性调整，2019年3月份“小阳春”供地增加，后期政策严控下，供地节奏有所调整。

　　大房企广布局小房企深耕区域

　　热点城市土地频频遇冷背后，房企土地储备结构和布局也在悄然发生改变。从土地流拍数量来看，2019年上半年流拍地块数量最多的省份为贵州，共流拍地块811条。从流拍用地面积来看，2019年上半年河南的流拍用地面积最大，达2190万平方米。流拍地块数最少的是北京和上海。淡出三四线城市，回归一二线城市，布局城市圈正成为规模房企的首选。

　　与规模房企相比，中小房企更倾向于深耕区域。

　　深圳山湖海房地产开发集团品牌管理中心执行总经理刘华丽表示：“我们与规模房企是不同的打法,更倾向于在三四线城市布局，这些地方恰好是规模房企布局的空白点。在这些城市，通过公开的招拍挂拿地反而比从二级市场拿地价格更为划算，因为当地政府会给予企业很多政策支持和优惠力度，企业需要做的是做好产品定位和设计。”对于三四线城市购买力和人口结构问题，刘华丽表示：“我们之所以选择在这些城市布局，是因为这些城市有很多外出务工人口，这些人口的子女未来很多都会回到原户籍城市就学。我们的产品都是引入学区资源，恰好能够满足这些需求。”

　　“对于中小房企下半年布局有两个建议：首先以深耕城市为主，尤其核心城市和大本营，扩大合作力度，与当地或品牌房企进行合作开发运营；其次，控制拿地总量和规避高风险地块。”黄瑜认为，下半年房企拿地仍将以稳为主，从拿地城市来看，房企更倾向于一二线城市，但一线城市土地供应规模有限，同时政策调控严格，企业拿地原因更多是战略性拿地。部分三四线城市受到市场空间透支和政策红利消退影响，市场成交规模有所收缩，但长三角、珠三角等城市群周边三四线城市仍有较好的支撑。唐珊珊