高价地入市艰难 “地王”泡沫开始破裂

　　房地产传统的金九银十在2019年的秋天并未如期兑现，包括万科、中国恒大等龙头房企都开始将部分项目亏本推出市场。

　　高价地入市艰难

　　今年8月，万科与融信中国在上海联合操盘的项目中兴路壹号进入市场蓄客，虽然目前该项目并未获得预售证，不过按照此前的拿地价格和入市时间计算，该项目即将面临亏损局面。

　　2016年8月，融信中国联合万科，以110.1亿的总价获得上海静安中兴社区的一幅住宅地块，最终名义楼板价约10万/平方米，可售面积楼板价约14.3万/平方米，创造当时土地成交新纪录，根据市场测算，该项目需要卖到18万/平方米可以保本。

　　万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海透露，该项目预计单价13万元/平方米，若此价格坐实，则将大幅低于市场估算的保本价。

　　万科选择折本去货，龙头房企恒大同样开始了自己的抢收式营销。

　　今年8月，恒大宣布“全国532楼盘，闪购7.8折”，集团旗下之区域公司，悉数推出全员营销优惠升级活动，在8月20日至10月8日期间，恒房通推荐购房均享特殊优惠，且每日推出不定量的特价房单位。而作为全员营销之主力，恒大数万员工都积极在朋友圈转发楼盘促销信息，试图通过人海战略带动公司销售提升。

　　无论万科上海项目，还是恒大杭州项目，在当下市场均非孤案，更为严峻的是，还有更多房企拿到高价土地之后，项目却迟迟无法入市。

　　销售压力陡增

　　部分项目亏本销售背后，是房企不断增加的销售压力。

　　克而瑞数据显示，2019年9月，29个重点城市新建商品住宅成交面积2422万平方米，环比下跌6%，同比下跌2%，成交面积不及2019年月平均值，“金九”成色明显不足。

　　“案场一天就来两组客户，你说项目怎么卖？”一位华东地产人士表示。

　　面对如此大的销售压力，许多龙头房企，也出现了销售下滑的态势。

　　10月12日，保利地产发布公告，2019年9月单月，保利实现签约面积271.91万平方米，同比增长14.61%；实现签约金额368.14亿元，同比下降0.18%。一般而言，即便市场下行，规模房企由于供货不断增加，销售情况通常还是会有一定上涨，而保利此次销售下跌，成为首个标杆房企失守“金九”的情况。

　　据了解，同样面临销售下滑的还有绿地控股和华润置地。

　　房企放缓拿地

　　巨大的销售压力背后，让土地市场也开始逐渐降温，很多土地拍卖也比之前冷清了不少。

　　统计数据显示，2019年10月以来，全国土地市场继续降温。累计数据显示，10月内超过5亿的地块只有39宗，其中出让金额最大的50宗土地有31宗是低价成交，占比62%，而2019年9月这个占比数据为40%。

　　土地市场冷清背后，不仅是房企销售压力剧增，同时融资成本也不断增加。

　　克而瑞数据显示，2019年9月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。

　　巨大融资压力背后，房企开始逐渐降低自己的财务杠杆，因而带来整体土地市场降温。减速拿地之后，这个行业将逐步进入调整期。

　　“地产销售上要有规模，要冲规模就要投资，如果靠自身滚动资金发展，维持20%到40%的增长是有可能的，但是如果要超过这个增长幅度，就必须加杠杆，但是未来几年整个行业去杠杆是趋势。”旭辉控股集团董事长林中表示。

　　弘阳地产总裁蒋达强认为，过去依靠财务杠杆拿地的时代已经过去，高周转模式也将逐步退出历史舞台，未来地产将注重利润、规模和成长速度，除了上规模外还要有自己的核心差异能力。罗韬