15%水分被挤掉 北京楼市见底了吗

　　近期，“北京房地产市场进入最长下滑周期”成为热词。数据显示，随着库存攀升、杠杆下降，11月北京新房成交均价由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米，二手房方面更是出现了连续四个月的下滑，创造了“最长下滑周期”；另一方面，来自多家贷款机构的消息均证实，对房价有相当指导作用的“二手房评估价”已经基本下探到与房价持平或9.5折，而在本轮调控初期，这一数据曾经下探到8折，换句话说，从这一指标看，北京市场的水分已经挤掉15%左右，购房者不禁要问：市场的底部到来了吗？

　　积压的库存

　　临近年末，北京各房企为了冲刺业绩纷纷加快推盘节奏，然而具体成交量却未能达预期。统计数据显示，11月单月北京新房新增供应量增至7144套，环比增加58%，但成交量仅为2875套，远低于10月的3281套，环比下降12.37%，同比微降1.13%，环比同比双双下滑。成交均价也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。

　　据中原地产首席分析师张大伟介绍，截至12月8日，今年北京合计新房供应44110套，成交量为33880套，超过了前两年的数据。但因为供应量太多，所以库存持续积压，当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套，这可以说是最近八年的最高纪录。

　　新房市场面临“高库存”风险，二手房市场也不容乐观。国家统计局数据显示，今年7-10月，北京二手住宅成交均价连续4个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。

　　成交量方面，数据显示，北京二手房成交量自今年3月出现了一波小高潮后，成交量持续走低，10月达到最低点，仅成交8844套。11月北京二手房市场成交量环比明显回升，但全年热度仍处于下行状态，与2018年全年15.34万套成交量相比，今年前11个月仅达到约13万套。一个月的时间，2.34万套的成交量“沟壑”难以填平。

　　焦虑的市场

　　事实上，随着楼市调控政策不断升级，北京楼市渐入“买方市场”，各大开发商纷纷开展抢收行动，打折促销不断。

　　合硕机构首席分析师郭毅分析称，当下北京楼市略显低迷，去化难导致各房企纷纷开展打折促销活动。目前北京市场以“小户型、低总价”的限竞房为主，产品同质化严重，开发商不能在产品上“做加法”调动购房者的积极性，就只能在价格上“做减法”以此实现快速去化的目的，以价换量或是房企最无奈的选择。

　　新房市场打折促销“火热”，北京二手房市场因交易成本高企，更是不断下行。近日西城区某大户型房，挂牌总价为2400万元，但由于卖家急需现金流，最终该套房子以2100万元的总价成交——相当于直接优惠300万元。而且这还不是个例，北京二手房市场已经迎来了普遍降价。某房屋中介经纪人甚至放言，二手房源挂牌价和成交价之间，100万元以内的差价空间“都可以谈”。

　　见底论言之过早

　　虽然说今年以来北京新房、二手房市场状况都不容乐观，但整个楼市基调仍旧以“稳”为主。

　　在郭毅看来，目前判断北京楼市处于底部还言之过早，毕竟一线城市的“底蕴”尚存，但降温的趋势确实已经显现，这个状态会延续多久其实很难判断。一方面会受到整体经济大环境、就业质量、居民收入预期的影响；另一方面房地产调控政策起到至关重要的作用，什么时候会出现一个明显的松动，作为一线城市的北京会第一时间有所反应。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，随着房地产调控政策的不断加码，楼市整体已告别此前的“暴利”逐渐回归理性，商品房的投资属性被不断弱化，炒房者的退出、房企的谨慎态度，都将有助于促进房地产市场的健康发展。董亮