融创长租公寓ABS遭终止 部分地产项目已经入冬？

　　融创3亿元长租公寓ABS遭遇“终止”，虽金额不大，但市场波澜已起。

　　在经历了2017年、2018年两年长租公寓运营商“万马奔腾”的高潮期之后，长租公寓市场在2019年渐渐归于平淡。此番融创长租公寓ABS被终止，是个案还是信号？是否预示着市场对长租公寓的反应已入冬，或者是部分地产商的部分项目已经入冬？

　　融创ABS终止折射地产融资趋严

　　上海证券交易所日前披露的信息显示，“国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划”项目状态变为“终止”。据悉，该资产支持专项计划拟发行规模为3亿元，发行人为合肥万达城投资有限公司，主承销商为国都证券。

　　有长期从事债券承销的业内人士认为，融创的长租公寓ABS审核状态变为“终止”，可能是项目本身在结构上有瑕疵或者对于监管层的一些担忧，融资方无法自圆其说。

　　虽然3亿元的融资对于融创这样年销售额超过4500亿元的房企而言影响不大，但也折射出该行业的资金链松紧情况。有不动产机构负责人表示，今年以来，涉房融资有监管加强的趋势，特别是前段时间有关房企融资的监管又进一步收紧了。

　　调查显示，截至11月18日，2019年上交所累计披露564只ABS产品，其中387只ABS产品获审核通过，52只终止审核。其中从5月份开始，上交所、深交所和银行间市场审批通过的ABS项目明显减少。5月至7月底仅审核通过了9项，而3月至4月份审核通过了23项，降幅明显。

　　现实证明长租公寓不能赚快钱

　　租购并举是住房制度改革的主要方向，正是在它的指引下，过去两年中国的住房租赁市场得以快速发展，融创也是其中的试水者。

　　不过，与万科、碧桂园等其他房企一开始就从集团战略层面推出长租公寓品牌不同，其长租公寓品牌无论是“住住”还是“心地”，都只是融创区域公司的产品，并未升级到集团层面。原因其实很简单，长租公寓业务想要实现盈利并不容易。以朗诗地产为例，2017年、2018年朗诗地产长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，扣除各项成本后，两年累计亏损2.34亿元。

　　近年来，部分长租公寓运营商因为资金链问题而爆雷的新闻时不时见诸网络。鱼龙混杂的局面下，长租公寓的融资量也显著下降。据投中集团信息统计显示，2019年前七个月，全国仅有11家长租公寓品牌获得了融资，融资规模同比下降了70%。

　　“长租公寓企业运营发展的难点在于缺少资金的支持，目前长租公寓租金回报率不高而企业持有成本却难以降低，因此长租市场一直希望有资本支持。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，但行业快速成长的同时，部分长租公寓运营商并未将运营的收益和平稳增长、行业的风险看清楚，一旦资金链出现问题企业就会突然“休克”。

　　资深地产评论人朱文策认为，过去两年国家政策鼓励，叠加资本市场创投的热情，长租公寓市场迅速发展。但群雄并起，市场竞争激烈，从而加剧行业洗牌，大量的企业被淘汰，留下少数具有竞争力的企业。需要看到的是，长租公寓一定不是赚快钱赚大钱的行业，它要靠经营持续地赚租金收益，这对运营商内容经营和服务质量提出了很高的要求，因此只有有耐心、能坚持，真正把产品和服务都做好的企业才能持续走下去。而对于政府来说，如何让开发商把做长租公寓的资金成本和税费降下来，让他们的投资回报算得过来账也同样考验政府的智慧。

　　11月5日，长租公寓服务商青客公寓宣布在美国纳斯达克全球市场挂牌交易，股票代码“QK”，上市募资总额约为4590万美元。上市后不到两周，青客公寓即告破发。张良