民宿项目促进旅游产业兴旺

　　农村宅基地是农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，农房是农村村民的重要财产，承载着广大农村村民对美好生活的向往和期待。加强本市宅基地和农民建房行为管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，对于切实保护农民权益、打造上海现代化大都市的亮点和美丽上海底色，推进实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。

　　一、基本情况

　　张马村坐落于上海西南，三泖汇合之地，是“江南古镇”朱家角的南大门，是江南水乡典型的古村落，农耕文化世代传，也是国家级民间音乐非物质文化遗产——“田歌”的传承基地之一。同时，张马村旅游资源也非常丰富，张马村拥有近千亩水稻良田，林地、草地、绿地覆盖率高，无重污染工矿企业，生态环境优良，已形成“游学张马·寻梦田园”为主题，“一轴、两心、三环、五园”为总体布局的创新发展模式的旅游区，2015年被评为“上海市美丽乡村示范村”后，又荣获“全国生态文化村”“中国最美休闲乡村”“中国特色村”和“中国美丽乡村百佳范例”等。

　　二、盘活利用闲置宅基地和农房的主要做法

　　如何将张马村出类拔萃的自然资源禀赋转化为乡村产业发展和农民增收的源动力和领先优势，结合农村实际情况，朱家角镇张马村两委班子通过征集村民意见、召开村民代表大会表决、反复斟酌以及征询区、镇职能部门意见后，最终确定以引进民宿项目来盘活利用闲置宅基地及农房，进一步促进旅游产业兴旺和增加农民收入。

　　目前张马村的民宿产业有两种发展模式，其一是由本村村民自己经营，其二是外来社会资本经营。随着近几年张马村精心培育，民宿产业已渐渐步入正轨，部分民宿项目甚至在业内也已取得一定的影响力。比如村民许玉英经营的“梦源居”，2021年获评上海市五星级乡村民宿。许玉英曾在四星级酒店做过客房服务，有感于张马村在“美丽乡村”、“乡村振兴”过程中脱胎换骨涌现出的勃勃生机，她决心将自己辛苦多年的积蓄投入到旧宅中，打造属于自己的民宿对外经营。短短数月，“梦源居”已在途家、爱彼迎等订房网站上颇有名气，节假日更是一房难求。

　　相较于本土民宿经营者，上海大司田文化发展有限公司有一支平均年龄不足30岁的创业团队，拥有活跃的思想、理念超前、更有进取心。张马村优越的自然环境吸引了大司田创业团队，2015年12月大司田向村委班子提出了将文化、艺术、教育、生活与乡村旅游相结合的商业模式，立即获得张马村两委班子的认同，项目经层层上报，得到区、镇两级高度重视和大力支持，2016年3月正式启动，同年5月，大司田与张马村村民委员会签订了《张马项目合作框架协议》。为了消除大司田经营发展的后顾之忧，张马村竭力创造优质的营商环境，全程扮好“店小二”角色，通过前期摸底调查，村两委班子全面掌握了本村闲置宅基地及农房情况，并上门向农户逐一介绍发展民宿产业的好处，取得村民的信任和支持，顺利地将46户闲置宅基地和农房收储到村委会。截至2020年，大司田公司通过村委会承租了41户农房。

　　三、取得成效

　　张马村村委班子选择大力发展民宿产业来盘活利用闲置宅基地和农房，短短几年间成绩斐然，在农民增收、就业岗位创造、生态乡村建设等方面表现出色。

　　（一）通过引入社会资本发展民宿产业，唤醒了沉睡的优质资产，闲置宅基地及农房得到盘活和有效利用，村民收入也得到明显提高。出租给大司田的41户农户可以得到3万元左右的年租金，并且每年递增3%，租期7年至20年不等；出租给区供销社的5户农户可以得到2.5万至4.8万不等的年租金，每年递增3%，租期为10年。由于村委采用“先收储，再出租”房屋租赁模式，这为农户设置了一道可以规避风险的“防火墙”，村民不用考虑自家房屋租金的收缴问题，安安稳稳“坐享其成”，租金收入成为可以预期的稳定收入，大大提升了村民获得感和幸福感。

　　（二）社会资本的介入，有助于吸引更大的人流、物流、资金流，为乡村振兴聚集更多的人气，建立更为完善的产业链，为当地百姓创造更多的就业岗位，促进农民增收。就大司田来说，将承租的房屋重新改造，主要用于办公、民宿及其相关配套设施使用，已形成了義田木船俱乐部、義田健康俱乐部、義田民宿、義田餐饮、義田商店、義田手工教室等较为丰富的商业形态。随着诸如此类的第三产业进一步发展壮大，将会吸纳更多的当地富余劳动力就业，促进农村的进一步和谐稳定。

　　（三）社会资本先进的经营理念进一步升华了“美丽乡村”的内涵，起到了引领示范作用。以大司田为例，该民宿项目在保留张马民居原本白墙黑瓦风貌的同时，在民居内部通过艺术化的手段加以布置和修饰，以“去设计”理念为核心，提倡“乡村的家”全新概念的民宿文化。积极贯彻绿色环保节能理念，引入国际先进技术，通过房屋内外保温及太阳能供给实现降低能耗，最终实现了由绿色能源供给的生态乡村建设模式。

　　（完）