房屋被多次转租 租赁权属如何认定？

　　基本案情：

　　原告陈某因生意所需向被告王某租用食尚美（化名）大排档内房屋地坪，用于经营饭店。双方签订了书面租赁协议，约定租金每年30000元，租期自2019年4月1日至2022年12月30

　　日止。2021年12月30日，原告向被告支付了2022年整年租金。但2022年7月24日，涉案房屋所在村委会工作人员告知原告，其所租赁房屋及土地权属系村委会所有，经村委会同意租给了案外人张某，现租赁合同已到期，该村遂拟于2022年7月31日收回该房屋。经多方协议无果，原告经营的饭店被迫停业。

　　被告辩称，其系从案外人张某处租赁了涉案房屋，当时并不清楚该房屋系村委会所有，据村里人称该房屋属于张某，遂从张某处租得涉案房屋用于经营，后因经营不善，再次转租给了原告。原告因此造成了较大的财产损失，现诉至仁化法院。该案进入仁化县人民法院诉前联调阶段，经法院工作人员组织调解，被告王某同意退回陈某多支付的租金8000元及涉及物品归原告所有，双方案结事了。

　　法官说法：

　　根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，第七百一十七条：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”。

　　本案中，原告陈某与王某之间签订的租赁合同期限超过出租人（村委会）与张某的合同期限，超出部分对村委会不具有约束力，村委会在合同到期时理应可以收回涉案房屋。至于本案原告与被告，租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，对双方仍具有约束效力，但由于该合同无法继续履行，现经双方协议解除，被告理应退回多收取的租金。