商品住宅去化周期超36个月的城市 暂停新增用地出让

　　为积极落实政治局会议精神，盘活存量与优化增量相结合，自然资源部对土地供应规则进行了动态调整。

　　自然资源部近日发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确各地要按照以人定房，以房定地的原则，在编制年度住宅用地供应计划时，与当地住房发展年度计划相衔接，严格落实“以需定供”，统筹安排全年的住宅用地供应，促进房地产市场供求关系健康稳定。

　　这意味着，各地未来新增住宅用地供应量，与当下商品住宅去化周期、盘活存量数据密切关联。

　　通知提出，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。

　　其中，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

　　“近年来，自然资源部建立了对应商品房去化周期和土地存量的住宅用地供应双向调节机制，要求因城施策安排住宅用地供应，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当从严控制商品住房用地供应规模。”自然资源开发利用司负责人表示。

　　其进一步表示，对于库存压力大、去化周期超长的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，坚决遏制存量土地不合理增长态势。对于其他去化周期较长的城市，要合理控制其商品住宅用地出让规模和节奏，确保存量不增加，逐步盘活消化。

　　以此来看，在当下市场环境下，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行。

　　据中指研究院数据，截至2024年3月，全国重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月，个别二线城市出清周期处于合理水平。

　　另据易居研究院对3月份全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，其中，去化周期超过36个月的城市有10个城市，分别为韶关、西宁、舟山、洛阳、哈尔滨、嘉善、晋江、泉州、唐山和江阴。

　　在合理控制新增商品住宅用地供应的同时，此次通知还提到要建立“人房地”联动机制，“以人定房，以房定地，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”。